راضیه استادی ، توانانیوز، معاملات ملکی همواره یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین روابط حقوقی در جامعه ایران بوده است. ارزش اقتصادی بالای املاک، پیچیدگی مقررات ثبتی، و نقش مستقیم این معاملات در امنیت مالی شهروندان، موجب شده است حوزه املاک یکی از پرترافیک‌ترین بخش‌های مراجع قضایی باشد. بررسی رویه عملی محاکم نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از اختلافات ناشی از ضعف تنظیم قراردادها، عدم آگاهی طرفین و ناهماهنگی میان مقررات مختلف است.
چالش‌های حقوقی معاملات ملکی در ایران و آثار آن بر امنیت اقتصادی شهروندان
معاملات ملکی همواره یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین روابط حقوقی در جامعه ایران بوده است. ارزش اقتصادی بالای املاک، پیچیدگی مقررات ثبتی، و نقش مستقیم این معاملات در امنیت مالی شهروندان، موجب شده است حوزه املاک یکی از پرترافیک‌ترین بخش‌های مراجع قضایی باشد. بررسی رویه عملی محاکم نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از اختلافات ناشی از ضعف تنظیم قراردادها، عدم آگاهی طرفین و ناهماهنگی میان مقررات مختلف است.
ضعف در تنظیم شروط قراردادی
ماده ۱۰ قانون مدنی آزادی قراردادها را پذیرفته است؛ اما این آزادی نیازمند دانش حقوقی است.
بخش قابل‌توجهی از قراردادهای تنظیم‌شده در بنگاه‌های معاملات املاک، فاقد حداقل‌های زیر است:
• تعیین دقیق تعهدات فروشنده و خریدار
• شرط وجه‌التزام برای تأخیر در پرداخت یا حضور
• نحوه اجرای تعهد و روش پرداخت
• شرط داوری یا تعیین مرجع حل اختلاف
• ذکر وضعیت ثبتی، مفاصاحساب‌ها و مدارک مالکیت
فقدان این موارد موجب می‌شود در زمان طرح دعوی، برداشت‌های مختلفی درباره قصد طرفین ایجاد گردد و نتیجه پرونده غیرقابل‌پیش‌بینی باشد
معاملات معارض و اهمیت بررسی سابقه ثبتی
معاملات معارض، یکی از شایع‌ترین دعاوی ملکی است؛ بدین معنا که فروشنده یک مال غیرمنقول را به چند نفر انتقال می‌دهد.
مطابق ماده ۱۱۷ قانون ثبت، انتقال رسمی بعدی نسبت به سند رسمی مقدم، معامله معارض محسوب می‌شود و مرتکب تحت پیگرد کیفری قرار می‌گیرد.
نبود سامانه شفاف برای اطلاع از وضعیت لحظه‌ای ملک، یکی از عوامل وقوع چنین تخلفاتی است.
هم‌اکنون استعلام ثبتی زمان‌بر است و همین خلأ موجب سوءاستفاده برخی اشخاص فرصت‌طلب می‌شود.
پیش‌فروش ساختمان و مشکلات فنی قراردادها
قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) قواعد دقیقی برای پیش‌فروش وضع کرده، از جمله لزوم تنظیم سند رسمی.
اما به دلیل عدم اجرای کامل این قانون، همچنان بسیاری از قراردادهای پیش‌فروش به‌صورت عادی و فاقد مدارک فنی—مانند جواز ساخت، نقشه مصوب، شماره طبقه و میزان پیشرفت—تنظیم می‌شود.
پیامدهای آن عبارت است از:
• فروش واحدهای غیرواقعی یا فاقد مجوز
• اختلاف در متراژ، مشاعات یا طبقه
• تحویل با تأخیر طولانی یا بدون امکانات وعده داده‌شده
• ایجاد دعاوی متعدد درباره تعدیل قیمت یا خسارات
راهکارهای حقوقی برای ارتقای امنیت معاملات ملکی
با توجه به حجم بالای پرونده‌های ملکی، کارشناسان حقوقی بر ضرورت اصلاح ساختارهای زیر تأکید دارند:
۱. ایجاد سامانه جامع و برخط وضعیت ثبتی املاک برای استعلام فوری بازداشت، رهن، معارض و مالکیت
۲. الزام بنگاه‌ها به استفاده از قراردادهای استاندارد حقوقی همراه با امکان افزودن شروط تخصصی
۳. افزایش نظارت بر بنگاه‌های معاملات ملکی و ضرورت آموزش حقوقی برای مشاوران
۴. اصلاح و اجرای کامل قانون پیش‌فروش ساختمان با هدف جلوگیری از معاملات غیرمجاز
- ترویج فرهنگ مراجعه به وکیل یا مشاور حقوقی قبل از عقد قرارداد جهت کاهش دعاوی و پیشگیری از ضررهای سنگین
- توسعه ثبت رسمی آنی (آنلاین) و کاهش معاملات عادی، که زمینه اختلافات را محدود می‌کند
- نویسنده : راضیه استادی
- وکیل پایه یک دادگستری
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟