توانانیوز ، کوثر مرادی؛ کارشناس حقوق املاک: بسیاری از مستأجران پس از پایان قرارداد اجاره با این مشکل روبهرو میشوند که صاحبخانه پولپیش (ودیعه) را به موقع بازنمیگرداند یا حتی از پرداخت آن خودداری میکند.
پرسش اصلی اینجاست: آیا راهی وجود دارد که بدون ورود به دادگاه و طرح شکایت، بتوان پولپیش را پس گرفت؟پاسخ به این سؤال بستگی به نوع قراردادی دارد که میان موجر و مستأجر امضا شده است. اگر قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده باشد، مستأجر میتواند بدون نیاز به شکایت، تنها با مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی، صدور اجرائیه را درخواست کند و ودیعه خود را بازپس گیرد. این سادهترین و سریعترین راه است.
اما بیشتر قراردادهای اجاره در بنگاههای معاملات ملکی و با کد رهگیری ثبت میشوند. چنین قراردادهایی «سند عادی معتبر» محسوب میشوند، نه سند رسمی لازمالاجرا. به همین دلیل، اداره اجرای ثبت آنها را اجرا نمیکند و در صورت امتناع موجر از استرداد ودیعه، مستأجر ناچار است از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف اقدام کند.قانون جدید ثبت معاملات اموال غیرمنقولطبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۲ و لازمالاجرا از ۳ تیر ۱۴۰۳ )، تمامی قراردادهای اجاره بهویژه در املاک مسکونی ، باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد ثبت شوند.
این قانون تصریح کرده است که قراردادهای فاقد کد رهگیری در مراجع قضایی، شبهقضایی و حتی داوریها ترتیب اثر داده نمیشوند. با این حال، اگر قرارداد اجارهای بدون کد رهگیری تنظیم شده باشد، طرفین میتوانند تا پیش از پایان مدت اجاره برای دریافت کد رهگیری اقدام کنند.
مهلت قانونی دو ساله برای خریداران ملک با قولنامه قانون جدید بیشترین تغییر را در حوزه خرید و فروش ملک ایجاد کرده است.از ۳ تیر ۱۴۰۳، خرید و فروش املاک دارای سند حدنگاری (تکبرگ) فقط با سند رسمی دفترخانهای امکانپذیر است. بنابراین قولنامههای جدید برای این املاک در دادگاهها اعتباری ندارند.
در مورد املاک قدیمی یا فاقد سند تکبرگ، همچنان امکان معامله با قولنامه وجود دارد، اما قولنامه صرفاً یک تعهد به انتقال است و باید نهایتاً به صدور سند رسمی منجر شود.در این زمینه، ماده ۱۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نکته مهمی دارد : اگر خریدار ملکی را با قولنامه (سند عادی) خریداری کند و ظرف دو سال از تاریخ قرارداد برای دریافت سند رسمی اقدام نکند، پس از آن ادعای او در مراجع قضایی به سختی پذیرفته خواهد شد.
اما اگر بیش از دو سال از قرارداد گذشته باشد و فروشنده هنوز سند را منتقل نکرده باشد، خریدار میتواند از دادگاه یا اداره ثبت الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را بخواهد.
بنابراین، این مهلت دو ساله فقط برای خرید و فروش املاک قولنامهای است و هیچ ارتباطی با قراردادهای اجاره و روابط موجر و مستأجر ندارد.
توصیه حقوقی به مستأجران برای جلوگیری از مشکلات در پایان قرارداد:
۱- در صورت امکان، قرارداد اجاره را در دفترخانه رسمی ثبت کنید تا بدون دادگاه بتوانید از اجرای ثبت ودیعه خود را بگیرید.
۲- اگر در بنگاه قرارداد میبندید، حتماً کد رهگیری دریافت کنید ؛ قرارداد بدون کد رهگیری در دادگاه قابل استناد نیست.
۳- رسید پرداخت ودیعه را همیشه نزد خود نگه دارید و آن را در متن قرارداد هم قید کنید.
نویسنده ؛ کوثر مرادی
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟