مسکن، مهم‌ترین چالش شهرهای معاصر
فرزانه جعفری همبری، توانانیوز ـ یکی از مهم‌ترین مسائل جغرافیای شهری در دهه‌های اخیر، گسترش بحران مسکن و افزایش نابرابری در دسترسی به فضای شهری است. در گذشته، بخش قابل‌توجهی از مطالعات...
فرزانه جعفری همبری، توانانیوز ـ یکی از مهم‌ترین مسائل جغرافیای شهری در دهه‌های اخیر، گسترش بحران مسکن و افزایش نابرابری در دسترسی به فضای شهری است. در گذشته، بخش قابل‌توجهی از مطالعات شهری بر رشد جمعیت، گسترش کالبدی شهرها، مهاجرت روستا به شهر و توسعه زیرساخت‌ها تمرکز داشت؛ اما امروزه مسئله مسکن به یکی از محورهای اصلی تحلیل ساختار فضایی شهرها تبدیل شده است.
افزایش قیمت زمین و املاک، رشد اجاره‌بها، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی، کاهش قدرت خرید خانوارها و فاصله گرفتن محل سکونت از مراکز اشتغال، ساختار فضایی بسیاری از شهرهای جهان را تغییر داده است. در چنین شرایطی، مسکن دیگر صرفاً یک کالای اقتصادی یا سرپناه فیزیکی نیست؛ بلکه عاملی تعیین‌کننده در دسترسی شهروندان به فرصت‌های شغلی، آموزشی، درمانی و اجتماعی محسوب می‌شود.
گزارش سال ۲۰۲۶ برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد (UN-Habitat) با عنوان «بحران جهانی مسکن: مسیرهایی برای اقدام» ابعاد گسترده این مسئله را بررسی کرده است. بر اساس برآوردهای این گزارش، تا ۳٫۴ میلیارد نفر در جهان به مسکن ایمن، مناسب و برخوردار از امنیت سکونت دسترسی کافی ندارند و بیش از یک میلیارد نفر در سکونتگاه‌های غیررسمی و محلات فقیرنشین زندگی می‌کنند. این آمار نشان می‌دهد بحران مسکن به یکی از مسائل بنیادی توسعه شهری در مقیاس جهانی تبدیل شده است.
۱. ریشه‌های جغرافیایی و اقتصادی بحران مسکن
بحران مسکن در شهرهای جهان حاصل مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، اجتماعی، جمعیتی و فضایی است. یکی از مهم‌ترین عوامل، افزایش تقاضای مسکن در پی رشد جمعیت شهری و مهاجرت به شهرهاست. در بسیاری از کشورهای درحال‌توسعه، سرعت افزایش جمعیت شهری از ظرفیت برنامه‌ریزی و تولید مسکن مناسب بیشتر بوده است.
از سوی دیگر، زمین شهری به‌عنوان یک منبع محدود و ارزشمند، تحت تأثیر سازوکارهای بازار، سرمایه‌گذاری و سوداگری قرار دارد. در مناطق مرکزی و برخوردار شهرها، افزایش تقاضا برای زمین و املاک می‌تواند قیمت مسکن را به سطحی برساند که بخش بزرگی از خانوارهای کم‌درآمد و حتی طبقه متوسط توان خرید یا اجاره آن را نداشته باشند.
عامل دیگر، تمرکز فرصت‌های شغلی و خدماتی در محدوده‌های خاص شهری است. هنگامی که مراکز اشتغال، دانشگاه‌ها، بیمارستان‌ها و امکانات عمومی در بخش‌های محدودی از شهر متمرکز شوند، تقاضا برای سکونت در این مناطق افزایش می‌یابد. در نتیجه، قیمت زمین و مسکن در این نواحی بالا می‌رود و گروه‌های کم‌درآمد به مناطق دورتر رانده می‌شوند.
بنابراین، بحران مسکن فقط نتیجه کمبود تعداد واحدهای مسکونی نیست؛ بلکه با نحوه توزیع زمین، تمرکز فعالیت‌های اقتصادی و ساختار فضایی شهر ارتباط مستقیم دارد.
۲. نابرابری فضایی؛ جدایی جغرافیایی گروه‌های اجتماعی
یکی از مفاهیم کلیدی در جغرافیای شهری، نابرابری فضایی است. این مفهوم به توزیع نامتوازن امکانات، فرصت‌ها و منابع در سطح شهر اشاره دارد. بحران مسکن می‌تواند این نابرابری را تشدید کند؛ زیرا گروه‌های اجتماعی مختلف بر اساس توان اقتصادی خود به مناطق متفاوتی از شهر دسترسی پیدا می‌کنند.
خانوارهای پردرآمد معمولاً امکان سکونت در محله‌هایی با دسترسی بهتر به حمل‌ونقل، فضای سبز، مراکز آموزشی و خدمات درمانی را دارند. در مقابل، گروه‌های کم‌درآمد ممکن است به مناطق پیرامونی، بافت‌های فرسوده یا سکونتگاه‌هایی با کیفیت پایین‌تر رانده شوند.
این روند نوعی جدایی فضایی میان گروه‌های اجتماعی ایجاد می‌کند. در چنین شرایطی، محل سکونت می‌تواند بر فرصت‌های زندگی افراد تأثیر بگذارد. برای مثال، فاصله زیاد محل زندگی تا محل کار، هزینه رفت‌وآمد را افزایش می‌دهد و زمان بیشتری از زندگی روزانه خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد.
نابرابری فضایی همچنین می‌تواند به تفاوت در کیفیت مدارس، دسترسی به خدمات درمانی، امنیت محیطی و کیفیت فضاهای عمومی منجر شود. در نتیجه، فقر شهری تنها به درآمد پایین محدود نمی‌شود، بلکه در جغرافیای دسترسی به امکانات و فرصت‌ها نیز بازتولید می‌شود.
۳. گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌نشینی
یکی از پیامدهای مهم ناتوانی نظام رسمی مسکن در پاسخ‌گویی به تقاضای خانوارها، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی است. این سکونتگاه‌ها معمولاً در حاشیه شهرها، زمین‌های کم‌ارزش یا مناطقی شکل می‌گیرند که از نظر دسترسی به خدمات عمومی و زیرساخت‌های شهری با محدودیت مواجه‌اند.
البته سکونتگاه‌های غیررسمی پدیده‌ای یکسان و همگن نیستند.
برخی از آن‌ها در طول زمان توسعه پیدا می‌کنند و به محلات تثبیت‌شده شهری تبدیل می‌شوند؛ در حالی که برخی دیگر همچنان با مشکلاتی مانند مالکیت نامطمئن، کمبود آب سالم، ضعف شبکه فاضلاب، تراکم بالای جمعیت و محدودیت خدمات عمومی روبه‌رو هستند.
از منظر جغرافیای شهری، حاشیه‌نشینی را نباید صرفاً یک مسئله کالبدی یا ناشی از ساخت‌وساز غیرمجاز دانست. این پدیده با فقر، مهاجرت، نابرابری اقتصادی، سیاست‌های زمین و مسکن و محدودیت دسترسی به بازار رسمی مسکن ارتباط دارد.
سیاست‌های صرفاً تخریبی و جابه‌جایی اجباری ساکنان نیز لزوماً مشکل را حل نمی‌کنند؛ زیرا ممکن است خانوارها را از شبکه‌های شغلی، اجتماعی و اقتصادی خود جدا کرده و به مناطق دیگری با مشکلات مشابه منتقل کنند. از این رو، ارتقای تدریجی زیرساخت‌ها، بهبود امنیت سکونت و مشارکت ساکنان در برنامه‌ریزی، از رویکردهای مهم مدیریت این محلات به شمار می‌روند.
۴. مسکن و تغییر ساختار فضایی کلان‌شهرها
افزایش قیمت مسکن در مراکز شهری می‌تواند موجب انتقال جمعیت به مناطق پیرامونی شود. این فرایند در جغرافیای شهری با مفاهیمی مانند پراکنش شهری، گسترش افقی شهر و حومه‌نشینی ارتباط دارد.
در چنین شرایطی، خانوارها برای دستیابی به مسکن ارزان‌تر به مناطق دورتر از مرکز شهر مهاجرت می‌کنند. این جابه‌جایی در ظاهر ممکن است هزینه خرید یا اجاره مسکن را کاهش دهد، اما در بسیاری از موارد هزینه‌های دیگری مانند حمل‌ونقل، مصرف انرژی و زمان رفت‌وآمد را افزایش می‌دهد.
گسترش بی‌برنامه شهرها همچنین می‌تواند موجب تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی، تخریب اراضی طبیعی و افزایش وابستگی به خودروهای شخصی شود. در نتیجه، بحران مسکن می‌تواند به‌صورت غیرمستقیم بر محیط‌زیست و الگوی توسعه کالبدی شهر نیز اثر بگذارد.
یکی از چالش‌های مهم برنامه‌ریزی شهری، ایجاد تعادل میان تأمین مسکن مقرون‌به‌صرفه و جلوگیری از گسترش نامتوازن محدوده‌های شهری است. توسعه حمل‌ونقل عمومی، افزایش تراکم منطقی در مناطق دارای زیرساخت و استفاده مناسب از زمین‌های خالی درون شهر، از جمله راهکارهای قابل بررسی در این زمینه هستند.
۵. تغییر اقلیم و افزایش آسیب‌پذیری مسکن شهری
یکی از موضوعات مهم در گزارش جهانی شهرهای ۲۰۲۶، ارتباط میان مسکن و تاب‌آوری اقلیمی است. خانه‌ها و محلات شهری در برابر مخاطراتی مانند سیلاب، موج گرما، طوفان، رانش زمین و کمبود آب آسیب‌پذیری یکسانی ندارند.
معمولاً خانوارهای کم‌درآمد در مناطقی سکونت دارند که ممکن است از نظر کیفیت ساختمان، دسترسی به زیرساخت‌های ایمن و امکانات مقابله با بحران در وضعیت نامناسب‌تری قرار داشته باشند. برای مثال، سکونت در حریم رودخانه‌ها، دامنه‌های ناپایدار یا مناطق دارای شبکه زهکشی ضعیف، خطر مواجهه با سیلاب و سایر مخاطرات محیطی را افزایش می‌دهد.
در شرایط افزایش دمای جهانی، کیفیت ساخت‌وساز و طراحی اقلیمی مسکن نیز اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. ساختمان‌هایی که از عایق حرارتی مناسب، تهویه طبیعی و مصالح متناسب با اقلیم برخوردار نیستند، می‌توانند در دوره‌های گرما مصرف انرژی بیشتری داشته باشند و شرایط آسایش حرارتی ساکنان را کاهش دهند.
بنابراین، سیاست مسکن باید هم‌زمان دو هدف را دنبال کند: افزایش دسترسی به مسکن مناسب و کاهش آسیب‌پذیری محیطی ساختمان‌ها و محلات. مسکن تاب‌آور تنها ساختمانی مقاوم نیست؛ بلکه باید در محله‌ای با دسترسی مناسب به خدمات، زیرساخت‌های ایمن و فضاهای عمومی قرار داشته باشد.
۶. بحران مسکن در ایران؛ تمرکز جمعیت، قیمت زمین و گسترش حاشیه شهرها
در ایران نیز مسئله مسکن یکی از مهم‌ترین چالش‌های مدیریت و برنامه‌ریزی شهری است. تمرکز جمعیت و فعالیت‌های اقتصادی در کلان‌شهرهایی مانند تهران، مشهد، اصفهان، شیراز و تبریز، فشار زیادی بر بازار زمین و مسکن وارد کرده است.
در شهر تهران، تفاوت قیمت زمین و مسکن میان مناطق مختلف، ساختاری فضایی از نابرابری ایجاد کرده است. مناطق مرکزی و شمالی شهر از نظر قیمت املاک و برخی امکانات شهری با مناطق جنوبی و پیرامونی تفاوت قابل‌توجهی دارند. این تفاوت‌ها بر الگوی جابه‌جایی جمعیت، انتخاب محل سکونت و دسترسی خانوارها به فرصت‌های شهری اثر می‌گذارند.
افزایش هزینه مسکن همچنین می‌تواند موجب انتقال بخشی از تقاضای سکونت به شهرهای پیرامونی مانند پردیس، پرند، اندیشه و شهرهای واقع در محورهای ارتباطی تهران شود. این روند در صورتی که با توسعه متناسب حمل‌ونقل عمومی، اشتغال و خدمات شهری همراه نباشد، ممکن است وابستگی ساکنان به شهر مادر را افزایش دهد.
یکی دیگر از مسائل مهم در ایران، ارتباط میان مهاجرت، اشتغال و حاشیه‌نشینی است. مهاجرت به شهرهای بزرگ در جست‌وجوی فرصت‌های اقتصادی، در صورت نبود عرضه کافی مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه، می‌تواند تقاضا برای سکونت در محلات کم‌برخوردار را افزایش دهد.از منظر جغرافیای شهری، حل این مسئله نیازمند توجه هم‌زمان به سیاست زمین، نظام تأمین مالی مسکن، توزیع متوازن فرصت‌های شغلی، توسعه شهرهای میانی و ارتقای کیفیت سکونتگاه‌های موجود است.
۷. راهکارهای جغرافیایی برای مدیریت بحران مسکن
مدیریت بحران مسکن نیازمند مجموعه‌ای از سیاست‌های هماهنگ در سطح ملی، منطقه‌ای و محلی است. مهم‌ترین راهکارها عبارت‌اند از:
۱. اصلاح نظام برنامه‌ریزی زمین شهری: کنترل سوداگری زمین، شفافیت اطلاعات املاک و استفاده مؤثر از زمین‌های رهاشده و بلااستفاده در محدوده شهرها می‌تواند به کاهش فشار بر بازار زمین کمک کند.
۲. توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه در مکان مناسب: ساخت مسکن ارزان‌قیمت در مناطق فاقد اشتغال و خدمات، به‌تنهایی راه‌حل پایدار نیست. مکان‌یابی پروژه‌های مسکن باید بر اساس دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، مراکز اشتغال، آموزش و درمان انجام شود.
۳. ارتقای سکونتگاه‌های غیررسمی: بهبود زیرساخت‌ها، افزایش دسترسی به خدمات عمومی، ارتقای کیفیت ساختمان‌ها و مشارکت ساکنان می‌تواند از گسترش نابرابری فضایی جلوگیری کند.
۴. تقویت شهرهای میانی: توزیع متوازن فعالیت‌های اقتصادی و خدماتی در سطح شبکه شهری کشور، می‌تواند از تمرکز بیش از حد جمعیت و سرمایه در چند کلان‌شهر بکاهد.
۵. توجه به تاب‌آوری اقلیمی ساختمان‌ها: استفاده از طراحی متناسب با اقلیم، مصالح مناسب، فضای سبز محله‌ای و زیرساخت‌های مقاوم در برابر سیلاب و گرما باید در برنامه‌های تأمین مسکن مورد توجه قرار گیرد.
۶. توسعه نظام حمل‌ونقل عمومی: اتصال مناطق پیرامونی به مراکز اشتغال و خدمات شهری، هزینه‌های ناشی از فاصله مکانی را کاهش می‌دهد و می‌تواند کیفیت زندگی خانوارهای ساکن در حومه را بهبود بخشد.
جمع‌بندی: مسکن، مسئله‌ای فراتر از ساخت‌وساز
بحران جهانی مسکن نشان می‌دهد که توسعه شهری صرفاً با افزایش تعداد ساختمان‌ها و گسترش محدوده‌های کالبدی تحقق پیدا نمی‌کند. شهر پایدار شهری است که ساکنان آن، فارغ از سطح درآمد، امکان دسترسی به مسکن مناسب، خدمات عمومی، فرصت‌های اقتصادی و محیطی ایمن را داشته باشند.
گزارش جهانی شهرهای ۲۰۲۶ سازمان اسکان بشر نیز بر این موضوع تأکید دارد که مسکن مناسب باید در مرکز سیاست‌گذاری شهری قرار گیرد. بر اساس این دیدگاه، مسکن با عدالت اجتماعی، تاب‌آوری اقلیمی، توسعه اقتصادی و کیفیت زندگی ارتباط مستقیم دارد.
برای ایران نیز عبور از بحران مسکن نیازمند تغییر نگاه از ساخت‌وساز صرف به برنامه‌ریزی فضایی یکپارچه است. کنترل نابرابری زمین، تقویت شهرهای میانی، ارتقای محلات کم‌برخوردار و توسعه حمل‌ونقل عمومی می‌توانند در کاهش شکاف فضایی و اجتماعی شهرها مؤثر باشند.
در نهایت، پرسش اساسی جغرافیای شهری معاصر این نیست که شهرها تا چه اندازه گسترش می‌یابند؛ بلکه این است که منافع توسعه شهری چگونه میان گروه‌های اجتماعی توزیع می‌شود و چه کسانی امکان زندگی در فضاهای برخوردار و ایمن شهری را دارند.